ecostra: Europäische Outlet Center im Überblick

Trotz stabiler Besucherzahlen und Umsätze stagnieren derzeit die Entwicklungen neuer Outlet-Center in Europa. Der große Expansionsschub scheint vorerst beendet – eine Entwicklung, die angesichts der bislang hohen Resilienz dieser Vertriebsform gegenüber dem Onlinehandel und wirtschaftlichen Krisen überrascht. Denn im Gegensatz zu vielen stationären Einzelhandelsformaten verzeichnen Outlet-Center – mit wenigen Ausnahmen – weiterhin Wachstum bei Frequenz und Umsatz.

Uneinheitliche Marktlage: Sättigung versus Potenzial

„Eine flächendeckende Marktsättigung erklärt die aktuelle Entwicklung nicht ausreichend“, betont Dr. Joachim Will, Geschäftsführer des auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Marktforschungsinstituts ecostra. Selbst in vermeintlich gesättigten Märkten wie Großbritannien werden weiterhin neue Center geplant. Länder wie Deutschland, Frankreich oder Polen verfügen nach wie vor über Entwicklungspotenziale. Vielmehr seien es die großen Marktakteure wie McArthurGlen, Value Retail oder Neinver, die ihre Aktivitäten in Europa deutlich zurückgefahren oder ihren Fokus auf andere Kontinente verlagert haben.

In diese Lücke stoßen neue Marktteilnehmer vor – wenn auch mit deutlich geringerer Projektanzahl. So ist Frey SA durch die Übernahme von ROS Retail Outlet Shopping schlagartig zu einem bedeutenden Player geworden. Auch die Dommermuth Outlet GmbH plant Erweiterungen in Montabaur und einen neuen Standort in Remscheid. In Bulgarien steigt Trinity Capital mit einem Erweiterungsprojekt bei Sofia in den Markt ein. In Frankreich realisiert La Compagnie de Phalsbourg nach dem erfolgreichen Start in Villefontaine ein zweites Projekt an der Côte d’Azur.

Dennoch bleibt die Marktentwicklung insgesamt verhalten. Laut ecostra sind aktuell 195 Outlet-Center mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 3,2 Mio. m² in Europa in Betrieb – ein leichter Rückgang gegenüber dem Vorjahr. Gründe sind unter anderem die Schließung des „Neo Plaza Outlet Village“ bei Nikosia (Zypern) und des „Brandcity Outlet Center“ nahe Moskau. Als einzige Neueröffnungen im vergangenen Jahr gelten die Outlet-Ebene im huma Shoppingcenter (Sankt Augustin) und das Designer Outlet Kraków.

Bestandsoptimierung: Qualitative Aufwertung und neue Nutzungsbausteine

Während neue Projekte selten sind, investieren Betreiber zunehmend in die Weiterentwicklung bestehender Center. Architektur und Ausstattung werden modernisiert, wie etwa beim 2023 eröffneten McArthurGlen Designer Outlet Giverny bei Paris. Zugleich differenzieren sich die Center stärker über das Markensegment – insbesondere Value Retail positioniert sich zunehmend im Premium- und Luxusbereich. Viele Center erweitern ihr gastronomisches Angebot oder integrieren ergänzende Nutzungen wie Hotels und Tagungsräume, um die Aufenthaltsdauer zu erhöhen. Zudem erfolgen häufig Flächenerweiterungen zur Aufnahme zusätzlicher Marken.

Transaktionsmarkt belebt: Verkaufsvolumen auf Rekordniveau

Trotz gedämpfter Expansion ist der Transaktionsmarkt ausgesprochen aktiv. Mit rund 1,9 Mrd. € wurde 2024 ein neues Rekordvolumen erreicht, im ersten Quartal 2025 lag das Transaktionsvolumen bereits bei knapp 0,9 Mrd. €. Getrieben wird die Dynamik von Liquiditätsengpässen auf Investorenseite, die sich aus Re-Finanzierungsbedarfen anderer Vermögenswerte ergeben.

So veräußerte Hammerson 2024 seine Anteile an den Value-Retail-Centern an einen Fonds der LVMH-Eigentümerfamilie Arnault. Anfang 2025 übertrug Kering zwei Luxus-Outlets der Marke „The Mall“ in San Remo und bei Florenz an die Simon Property Group – mutmaßlich zur Liquiditätsstärkung der Konzernmarke Gucci. Solche hochkarätigen Assets gelangen üblicherweise nur unter außergewöhnlichen Umständen auf den Markt.